二、假設蕭先生欲購買小套房做出租使用，賣方開價 700 萬元，可向銀行貸款六成，貸款固定年利率為 2%，還款期間為 20 年，採每月複利及固定本利和的方式還款。預期每年的可能總收入（GPI）為 12 萬元，每年空屋損失為 1 萬元，每年營運支出為3 萬元，預期平均每年房地產增值為 35 萬元，預期自有資金報酬率為 6%。
⑴請問以上述條件進行房價的評估，其優、缺點為何？（5 分）