三、陳小姐欲購買某商辦大樓其中一個辦公室單位作出租使用，自有資金為 900 萬元。預估在經營期間來自租金的稅後現金流量為：第一年 37 萬元、第二年 41 萬元、第三年43 萬元；第三年期末出售該辦公室所獲得的稅後現金流量為 1,300 萬元。假設其要求報酬率為 9%、期望報酬率為 13%、內部報酬率為 17%。
⑴請問上述利用「現金流量折現模型（Discounted Cash Flow Model）」應用在不動產投資分析有何優、缺點？（5 分）