一、若你打算投資某一商場之店面，該店面計 2000 坪，預估未來十年間每坪每年之營運毛收益為 2.5 萬元，營運費用比率約為 55%。假設向 A 銀行借款，A 銀行答應借貸 6000萬元，貸款年利率為 9%，10 年內按月等額攤還本息。若你打算持有此店面營運 10 年，預估第 11 年起此店面之淨營運收益將每年穩定遞減 2%，直到永遠，在暫不計算稅賦之情形下，投資之要求報酬率為 10%，則此店面目前之合理價格應為多少？（應用下列財務因子：年金現值利率因子 PVIFA(10%, 10)＝6.1446；PVIFA(0.75%, 120)＝78.9417；現值利率因子 PVIF(10%, 10)＝0.3855）。（30 分）