前四題請以本試題所設定之各項條件及資料，運用指定的估價方法評估勘估標的價格。提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價過程中詳細敘明。某自辦市地重劃會，委託估價師事務所辦理重劃前、後土地估價事宜，相關之基本資料如下：1勘估標的重劃前為○○市○○段 123 地號等 30 筆，土地所有權人 25 人（含公有土地1 人），面積 7,500 m2；重劃後分為可供分配之第三種住宅區及公共設施用地兩種地價區段，其中住三面積 5,500 m2，建蔽率為 60%，容積率為 280%，公共設施面積2,000 m2。價格日期為 100 年 8 月 1 日，勘察日期為 100 年 8 月 20 日，估價種類重劃前為正常價格，重劃後為特定價格。 2本案之地理位置尚佳，近鄰地區多屬住宅區，建蔽率 60%、容積率 200%~280%，現況建物以 2~4 層透天店舖、住宅為多數，屋齡多介於 30~40 年間；區域內公共設施有里鄰公園、中小學、停車場、消防隊、公所等，亦有超級市場、加油站、金融服務等服務設施，交通運輸狀況良好，未來極具發展潛力。勘估標的重劃前各宗土地之臨路狀況及地形皆不佳，透過重劃的重新分配整合，可促進土地達最有效使用；使用現況有既成巷道、部分閒置土地、種植短期作物及鋼架之未保存登記臨時建物一棟，100 年之公告土地現值為 27,000 元/m2。 3重劃後之可建築用地（住三），臨 8 公尺計畫道路，臨路寬約 200 公尺，深度約 27~28公尺，預計興建為 50 戶之 4 樓透天住宅，每戶土地面積 110 m建物面積 250 m2。鄰近透天別墅新成屋土地在 100~120 m建物面積在 220~260 m2之房地價格，每戶約介於 900~1,200 萬元之間，依所蒐集堪用之新成屋交易案例價格推估本案之合理總價每戶為 1,100 萬元。 4運用土地開發分析時之假設條件：開發期間 18 個月，營造施工期 12 個月，營造施工單價 15,000 元/m2，建築設計費以營造施工費之 3%計，銷售費以預期銷售金額之 4%計，管理費以預期銷售金額之 4%計，稅捐以預期銷售金額之 0.8%計，適當利潤率為 20%。融資利率為 3.5%，定存利率 1.5%，自有資金 30%，貸款比率 70%，土地價值比例為 0.6。 5運用比較法時之案例資料：比較標的A：為一臨 10 公尺道路（調整 -2%），近矩形之不規則形狀基地（調整 2%），地勢平坦，面積 220 m2（調整 -4%），與勘估標的同一近鄰類似之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99 年 8 月 1 日之交易單價為 36,000 元/ m2，至價格日期漲 5%；比較標的的加權數為 40%。比較標的B：為一臨 6 公尺巷道（調整 2%）之長方形基地，地勢平坦，面積 250 m2（調整 -4%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99 年 12 月 1 日之交易單價為 37,000 元/m2，至價格日期漲 4%；比較標的的加權數為 35%。比較標的C：為一臨 6 公尺巷道（調整 2%）之長方形基地，地勢平坦，面積 280 m2（調整 -5%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件稍差（調整 2%），接近條件較佳（調整 -3%）、建蔽率與容積率皆相同，區域交通稍差於勘估標的（區域因素調整 2%），100 年 7 月 15 日之擬售價格 40,000 元/m2，議價空間 10%，至價格日期未漲；比較標的的加權數為 25%。 6運用預期開發法時之假設條件：開發後可建築用地價格係依重劃後可建築用地之平均單價計算，有效宅地化率約為 73.3%，月利率以 0.3%計，重劃之雜項工程費計 180 萬元，雜項工程監造及設計費計 40 萬元，重劃作業及拆遷補償等間接費用計 250 萬元，開發工程及土地成本之利息負擔月數皆為 10，成熟度修正率為 94%，個別因素之差距修正率為 105%。
一、試以比較法推估重劃後地價區段之地價。（20 分）