壹、請以下列所給估價條件為基礎，分別採用正確之估價方法，評估勘估標的不動產之價格。請以完整不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。應考人就現有題目所給條件與資料發現評估仍有困難時，得進一步自行界定必須之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明，提醒請勿任意變更或添加任何非必要之估價條件。貳、估價條件 一、委託勘估標的估價基本資料甲公司與乙公司土地緊鄰並位於同一街廓，兩基地均鄰接 30 公尺寬計畫道路，屬第三種商業區，建蔽率 65%，容積率 560%（參見示意圖）。由於兩公司業務發展之需要，計劃興建辦公大樓，甲公司考量業務需求與資金限制，不需使用全部法定容積，然而乙公司則因業務發展擴充，需要比法定容積更多的樓地板需求。礙於現有法令，無法直接進行容積移轉買賣，特委託林旺不動產估價師事務所辦理土地合併建築估價事宜，雙方於委託契約書中載明相關條件如下： 1.委託人：甲公司與乙公司聯合委託。2.甲公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積 1,000 平方公尺；乙公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積 3,600 平方公尺。 3.價格日期：民國 99 年 8 月 1 日。 4.勘察日期：民國 99 年 8 月 10 日。5.價格種類：限定價格。 6.估價目的：土地合併建築價格評估。 7.不動產所有權人：甲公司與乙公司。二、應用比較法之買賣實例相關資料說明如下： 實例A 1.成交金額：地價 110,000 元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。 2.成交日期：民國 99 年 2 月 24 日。 3.土地面積：3,000 平方公尺。 4.座落位置：距離勘估標的土地之路網距離約 600 公尺。（區域因素調整率為 102/100）鄰接30 公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為 102/100，針對乙公司土地個別因素調整率為 110/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為 112/100） 實例B 1.成交金額：地價66,000 元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。 2.成交日期：民國 99 年 1 月 10 日。 3.土地面積：2,000 平方公尺。 4.座落位置：距離勘估標的土地路網距離約 100 公尺。（區域因素調整率為 100/100）鄰接 20公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為 104/100，針對乙公司土地個別因素調整率為 108/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為 112/100）實例C 1.成交金額：地價 130,000 元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。 2.成交日期：民國 99 年 1 月 10 日。 3.土地面積：4,000 平方公尺。 4.座落位置：距離勘估標的土地路網距離約 1,000 公尺。（區域因素調整率為 103/100）鄰接 20 公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為 102/100，針對乙公司土地個別因素調整率為106/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為 108/100） 實例D 1.成交金額：地價 90,000 元/平方公尺。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。 2.成交日期：民國 99 年 1 月 10 日。 3.土地面積：2,000 平方公尺。 4.座落位置：距離勘估標的土地路網距離約 300 公尺。（區域因素調整率為 103/100）鄰接 25公尺寬道路。（針對甲公司土地個別因素調整率為 103/100，針對乙公司土地個別因素調整率為 108/100，針對甲乙公司土地合併個別因素調整率為 111/100）
參、請以比較法估算甲公司與乙公司單獨的土地價格，同時進一步推算土地合併後之價格？（30 分）