一、某宗土地為 3,000 平方公尺之商業區土地，請以下列條件估計此宗土地之價格，（50 分）並製作估價報告書一份。（50 分）條件如次：⑴該宗商業區土地，依當地法規規定最高可興建 2 萬平方公尺之商業樓地板面積。⑵興建此 2 萬平方公尺之商業樓地板面積，預估約需花費新臺幣 12 億元之興建成本。⑶興建期間需 3 年完成。⑷預估此商業辦公大樓之年營收為新臺幣 10 億元。經營總成本為新臺幣 7.4 億元（含人事費、管理費、維修費、建物折舊費、稅費及其他費用）。⑸鄰近地區新建完成之商業辦公大樓成交價平均為每平方公尺新臺幣 40 萬元。資本還原利率為 4%。㈦平均借貸年利率為 3%。㈧投資者開發此商業辦公大樓之報酬率以 20%計算。㈨如估價上有其必要，得自行界定必要之估價條件，但必須於估價報告書中詳細述明。㈩價格試算結果，四捨五入取至萬位數。