壹、不動產估價實務撰寫說明：
請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、收益法與成本法，並依不動
產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、收益價格與成本價格
後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。
如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估
價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何
非必要之估價條件）。
價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點
標示之（例如 100,000,000）。
計分標準如下：
比較法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（30 分）
收益法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（30 分）
成本法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（30 分）
不動產估價報告書格式之完整性。（10 分）
貳、委託估價條件基本說明：
○○公司因應土地開發需要，擬購買一筆住宅用地，特委託甲不動產估價師事務所
進行不動產估價，雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
一、委託人：○○公司。
二、勘估標的土地坐落於❒❒市第一段第一小段，地號 0001，土地使用分區為第
三種住宅區，建蔽率 60%容積率 300%，面積 780 平方公尺。勘估標的面臨第
五號道路，道路寬度為 18 公尺，基地地勢平坦，附近生活機能尚可。
三、價格日期：民國 102 年 8 月 24 日。
四、勘察日期：民國 102 年 8 月 24 日。
五、價格種類：正常價格。
六、估價目的：土地購買價格參考依據。
七、土地所有權人：雲端公司。
代號：90550
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參、勘估標的相關市場資料：
比較法相關資料
根據市場調查所得資料，甲不動產估價師蒐集近鄰地區相關案例並予以分析後
獲致下列比較法試算表格，其中各個案例之比較調整，優良代表 99%（-1%）、
劣代表 101%（+1%）、較劣代表 102%（+2%），普通代表比較標的與勘估標
的條件相同 100%無須加減（0%）。

民國 102 年土地交易價格指數
收益法相關資料
根據甲不動產估價師調查當地的土地收益實例，獲致下表的三個近似收益實例
資料。其中各個案例之比較調整，優良代表 99%（-1%），劣代表 101%（+1%），
普通代表比較標的與勘估標的一樣 100%無須加減（0%）。

民國 102 年租金價格指數

本案如果採用收益法估算，甲不動產估價師調查當地的收益條件如下：
⑴一年期定存利率 2.2%，土地收益資本化率為 4%。
⑵押金為月租金三個月。
⑶估計每年閒置期一個月。
⑷土地租賃期間的其他費用如下：
①維修費：年租金的 5%。
②管理費及保險費：每平方公尺每月 9 元計算。
③地價稅：每平方公尺每月 20 元計算。
代號：90550
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成本法相關資料
根據當地不動產市場調查得知，本案如果採取大樓興建，每平方公尺大約售價可
以在 46,000 元，另外，根據建築法規推估，本案可以興建之營建面積為基準容
積面積，至於本案可以銷售之面積則為基準容積面積的 1.15 倍。
本案興建 RC 結構的建築物，其營造施工費為每平方公尺 14,000 元，規劃設計費
為營造施工費的 2%，廣告銷售費為 4%，管理費為 3%，稅捐及其他負擔為 2%，
預計施工年期為一年。
根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為 15%，而且本案資金來源採取
自有資金 50%、借貸資金 50%，建物與土地的價值比例是 27%與 73%，金融機
構可以給予的利率條件是：自有資金利率 2.2%、借貸資金利率 4
比較法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（30 分）